中金优配 扎根高能级城市，越秀地产卖出“二八定律”，北上广销售额占比超过80%

图源：越秀地产

以厚积之势，蓄薄发之劲，长期主义者迎来硕果盈枝的收获期。

8月26日，越秀地产公布2025年中期业绩，上半年，越秀地产实现营业收入475.7亿元，同比上升34.6%。

房地产行业于2021年下半年开启深度调整，而这是越秀地产第4年迎来收入的稳步攀升。2021年-2024年，越秀地产分别录得中期营收242.4亿元、312.9亿元、321.0亿元、353.4亿元，同比涨幅介于2.2%至29.1%。

稳健的经营成果，为投资者构建了坚实的回报保障。数据显示，越秀地产上半年实现毛利约为50.6亿元，同比上升4.4%；实现核心净利润近15.2亿元，其中，权益持有人应占盈利达到13.7亿元。

凭借持续盈利的强劲动能，越秀地产保持着稳定的分红节奏。越秀地产披露，经公司董事会决议，拟按每股0.166 港元向股东派发中期股息，派息总额约占核心净利润的40%。

这一举措既是对投资者承诺的有力践行，更直观体现了企业的责任意识与发展底气，而越秀地产的从容底气，离不开销售业绩的逆市稳定增长。

上半年，越秀地产录得累计合同销售金额约615.0亿元，同比上升11.0%。根据中指研究院，上半年，TOP100房企销售总额为18364.1亿元，同比下降11.8%；TOP10房企之中，仅有三家实现销售金额的正增长，越秀地产便是其中之一。

随着销售规模持续突破，越秀地产的行业排名同步进阶，在房地产深度调整的4年间，越秀地产完成了从腰部房企到头部房企的跨越。2021年上半年，越秀地产以492亿元销售额位居全国第44名，2025年上半年，行业排名攀升至第八，市场地位进一步巩固。

面对严峻的经济形势和深度调整的房地产市场，多年来，越秀地产始终保持对市场变化的敏锐洞察，精准预判行业趋势，于变局中未雨绸缪，以主动姿态化解行业挑战，在复杂环境中掌握经营主动权。

2025年，越秀地产确立“稳业绩，谋突破，精管理，提能力”的年度工作主线，围绕投资布局、营销拓客、财务管理、产品打磨等核心维度精准施策，通过一系列针对性举措主动对冲市场波动，最终达成上半年各项主要经营指标稳步增长的目标。

展望下半年，越秀地产管理层认为，中央政府正出台有力举措巩固房地产市场，在此背景下，行业有望迎来止跌回稳的关键契机，依托政策利好与自身稳健的经营基础，管理层明确表示，“公司有信心完成年初制定的各项经营财务指标”。

扎根高能级城市，越秀地产卖出“二八定律”

在复杂多变的市场环境中，一二线城市无疑是具有强抗风险能力的“硬通货”，这类城市坐拥雄厚的经济底蕴、庞大的人口红利与强劲的置业需求。因此，房地产市场展现出较强的稳定性，尤其核心城市的核心地段，凭借稀缺的资源与区位价值，抵御市场风险的能力更为突出，已然成为资产配置中的安全选项。

精准锚定这一布局逻辑，正是越秀地产楼盘得以在市场调整期逆势畅销的关键密码。上半年，越秀地产的合同销售金额同比增长11.0%至615.0亿元，完成年度销售目标的51%，其中，一线核心城市的销售额高达495亿，占总销售额的80.5%。

近些年，在一线城市布局中，越秀地产除持续深耕广州大本营外，更战略性重仓上海、北京两大核心市场。如今，一系列动作迎来丰收时刻，成为企业业绩增长的重要引擎。

上半年，越秀地产在北京实现合同销售额197.2亿元，同比大幅上升255.1%；在上海，越秀地产同样交出稳健答卷，以 144.92亿元的销售额位列上海市场第六位。

作为越秀地产的核心阵地，广州市场上半年实现157.56亿元的销售额，借此，越秀地产稳居广州市场的第一梯队，持续彰显本土龙头企业的深厚根基与强劲韧性。

2025年，越秀地产计划完成1205亿元的销售目标，而全年的可售资源达到2354亿元，越秀地产董事长林昭远透露，1-7月，越秀地产累计实现销售额超过670亿元，在行业持续获得政策利好的背景下，其认为越秀地产今年的销售指标“还是能够跑赢同行”。

从城市分布来看，越秀地产的业绩表现呈现“二八定律”，即少数关键城市实现了超八成的业绩产出，而促成这一格局的深层动力，是房企资金和资源向高能级、高安全性城市的一场奔流涌动。

在房地产的深度调整期，一二线城市土地市场热度依旧较高，优质地块因承载更强的价值潜力，竞争尤为激烈。与之形成鲜明对比的是，三四线城市土地市场则趋于冷清，市场活跃度偏低。

根据中指研究院，今年截至8月17日，一二线城市成交面积和金额同比双增长，其中土地出让金同比增幅均超30%，一线城市增幅超40%。溢价率方面，一二线城市住宅用地平均溢价率超过10%，显著高于三四线城市的3.3%。

面对持续分化的土地市场，越秀地产坚持聚焦核心的投资逻辑。上半年间，越秀地产分别于北京、上海、广州、杭州、西安及佛山新增13幅土地，总建筑面积约为148万平方米；截至2025年6月30日，越秀地产拥有总土地储备约2043万平方米，其中，94%分布在一二线城市。

前期策略成效显著，下半年，越秀地产一方面将持续锁定核心城市与核心地段，重点发力一线城市及重点二线省会城市的核心区域，另一方面将进一步加强与优秀企业的战略合作，全面提升投资能力，以有效应对市场竞争，把握结构性发展机遇。

林昭远表示，今年的土地市场呈现先高后低的走势，第一季度溢价率较高，“我们（选择）避其锋芒”，土地市场自二季度开始走向理性，基于这一判断，“我们相信下半年越秀地产会在土地市场有所斩获”，预期可以完成全年300亿元的高质量投资目标。

“小地块、快周转”策略，构建安全资金链

现金流是企业存续与发展的“生命线”。近两年，越秀地产在一二线城市土地市场中，采取“小地块、快周转”的拿地策略，以精准控制投资风险，加速资金循环。

从上半年拿地情况来看，越秀地产斩获的地块体量普遍聚焦中小规模，单宗地块平均面积不足12万平方米，充分体现了小而精的投资逻辑。以其位于广州老城区荔湾区的珑悦西关项目为例，2024年10月，越秀地产以 6.11 亿元总价竞得该地块，宗地面积仅6350.66平方米，计容建筑面积约2.22万平方米。

珑悦西关地处广州城市黄金板块，且属于容积率新规下的优化产品，市场去化确定性极高。项目于2024年12月开盘，并在开盘后仅4个月便实现迅速售罄。

通过“小快灵”的投资开发模式，越秀地产构建起“精准投资—快速去化—资金回笼”的高效运营闭环，驱动企业现金流持续保持正向流入。上半年，越秀地产实现经营性现金流净流入41亿元。

现金流持续正流入，不仅有效对冲了行业整体销量下滑带来的去化压力，更通过缩短资金占用周期、提升资金使用效率放大了单盘利润，最终转化为企业营收的稳健扩张，为其在行业调整期的发展筑牢了根基。

产品的快速去化和资金的快速回流，同样离不开越秀地产过硬的产品力支撑。在“4×4 好产品理念”的指引下，近年来越秀地产持续迭代升级越秀好产品标准体系，同步优化物业服务品质，最终实现了“市场高度认可”与 产品溢价力强”的双重成效。

今年上半年，产品力优势进一步释放，越秀地产在各个核心城市的高品质项目全面发力，推动公司整体去化率的提升。

在北京，海淀和樾望云、和樾玉鸣两大项目首开即斩获152亿元销售额，一举刷新当地市场纪录；在上海，静安天玥项目凭借核心区位与产品竞争力实现“开盘即罄”，单盘销售额达23亿元；在广州，作为“先锋系”代表的东山云起项目，开盘即取得近九成的去化率，充分印证了市场对越秀地产产品的认可。

越秀地产在核心城市的资产质量，直接体现在价格竞争力上。今年上半年，越秀地产合同销售均价大幅攀升至4.21万元/平方米，同比增幅高达42.7%，显著跑赢行业平均水平。这一价格优势不仅进一步加固了现金流的安全边际，更为企业拓展利润空间提供了关键支撑。

鉴于越秀地产的稳健基本面，越秀地产近期再获权威背书。8月25日，国际评级机构标普发布报告，授予越秀地产投资级评级，评级展望为 “稳定”，与此同时，标普授予公司的长期发行人信用评级为“BBB-”。标普指出，越秀地产长期深耕一线及强二线城市，良好的市场口碑与经济韧性强的区域布局为其业绩提供了稳定支撑。

事实上，早在本次标普授予评级之前，惠誉已在6月率先将越秀地产的评级展望上调至“稳定”，并维持“BBB-”投资级评级，这也是惠誉今年来首次上调内房企业评级。

在不确定的市场环境中，购房者往往会选择值得信赖的稳健房企。越秀地产在今年上半年继续稳居“三道红线”绿档阵营，截至2025年6月30日，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为64.6%，净借贷比率53.2%，在手现金446.4亿元，覆盖短期债务的1.7倍，短期偿债能力充足，有效筑牢了财务安全防线。

同时，越秀地产的债务结构进一步优化。于2025年6月30日，越秀地产有息负债规模控制在1038.6亿元，其中1年内短债占比仅24%；加权平均借贷成本同比下降41个基点至3.16%，期末利率更是首次降到3%以下。

管理层表示，下半年，越秀地产将继续围绕“稳业绩、谋突破、精管理、提能力”的工作主题，聚焦加快销售与去库存、提升商业运营能力、深化组织变革和强化精益管理，全力以赴完成2025年度各项经营目标。

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